موانع سمزدایی از پول
معادله «پول سمی» در نظام بانکی بعد از دو سال طرح موضوع، همچنان در حد صورت مساله متوقف مانده و اثر این مسمومیت بر «کارکرد ضعیف بازار پول در مسیر خروج از رکود» کماکان مشهود است. «بنگاهها و شرکتهای وابسته» و همچنین «املاک و مستغلات تحت مالکیت بانکها» بهعنوان دو عنصر اصلی داراییهای سمی نظام بانکی، در حال حاضر به محدودیت شدید منابع اعتباری برای تسهیلاتدهی به بخشهای مختلف اقتصاد منجر شده و عملا قدرت وامدهی حتی با پولهای تازه را از بانکها سلب کرده است. وزیر راه و شهرسازی روز گذشته درباره موانع سمزدایی از بانکها، بهنوعی «بیاعتنایی» در بازار پول نسبت به این نوع داراییها اشاره کرد و گفت: حل این معادله نیازمند «جراحی» در این حوزه است که قطعا به جابهجایی عمده منافع در گروههای مختلف منجر خواهد شد و در پایگاههای سیاسی افراد مختلف نقش خواهد داشت. عباس آخوندی راه درمان را منوط به اقدام مستقیم بانکها و سیاستگذاران دانست و افزود: بانکها در این میان، نسبت به چگونگی تسویه دست کم 500 هزار میلیارد تومان بدهی دولت به پیمانکاران نیز تحرکی از بابت فعالسازی ابزارهای رایج در دنیا از خود نشان ندادهاند. وی معتقد است برای رونق غیرتورمی، پنج مسوولیت بر زمین مانده بازار پول باید به سرانجام برسد.
|
دو امتیاز به تعاونیهای مسکن
بانک مرکزی در راستای سیاست دولت برای خروج غیرتورمی بازار مسکن از رکود، یک امتیاز مالی برای تعاونیهای مسکن قائل شد. براساس گزارش بانک مرکزی، در قالب این امتیاز به بانکها اجازه داده شد برای پرداخت وام ساخت مسکن از سقف مجاز ذکر شده در «سیاستهای دولت برای خروج غیرتورمی از رکود» عبور کنند. بر این اساس بانکها میتوانند در پروژههای تعاونیهای مسکن بیش از 75 درصد از منابع مالی موردنیاز برای ساخت را تامین کنند.
|
انحراف اجارهبها با سرکوب «سود»
تنش ناشی از «کاهش دستوری نرخ سود بانکی» که اواسط سال گذشته در بازار اجاره مسکن به شکل «تغییر رفتار موجران» بهوجود آمد، هماکنون در آستانه فصل نقلوانتقالات ملکی باعث تضاد آشکار بین پیشنهاد موجران و خواسته مستاجران شده است. مالکان آپارتمانهای اجارهای بهخاطر «دستکاری دو مرحلهای سود سپردهها در سال94» انگیزه دریافت پولپیش را از دست دادهاند؛ بهطوریکه غالب فایلهای موجود در بنگاههای املاک حالت «فقط اجاره ماهانه» یا «اجاره بیشتر، رهن کمتر» پیدا کرده است. کمیابی فایل «رهنکامل» در بازار اجاره، «رکورد رشد تکرقمی اجارهبها» را تحتتاثیر قرار میدهد.
|
مدل پنجم قیمتگذاری زمین
10 سیاست مدنظر وزیر راه و شهرسازی برای مدیریت اراضی دولتی که ماه گذشته به سازمان ملی زمین ابلاغ شد، از طریق اعمال «نظام جدید قیمتگذاری زمین» به اجرا درمیآید. عباس آخوندی اخیرا با انتقاد از نگاه تجاری به زمینهای دولتی، خواستار طراحی مدلی متفاوت از 4 دهه گذشته در واگذاری این اراضی شده بود. جزئیات این مدل که بازار زمین را در خدمت سیاستگذاریهای اجتماعی قرار میدهد، حاکی است هر نوع واگذاری عمده یا محدود اراضی دولتی، با لحاظ «ارزش اعتباری» زمین - که کاملا از «ارزش فیزیکی و قیمت تجاری» مجزا و تفکیکشده است، انجام خواهد شد و «ارزش اعتباری» تابعی از دو مولفه «میزان جمعیت» و «سطح خدمات» مناطق شهری است. واگذاری اراضی براساس «ارزش اعتباری» باعث میشود بازار زمین در نقش اهرم تنظیم جمعیت شهری، به ناموازنه شدید جمعیت در شهرهای بزرگ و کوچک پایان دهد. در حال حاضر، میانگین تراکم جمعیت در کشور، 46 نفر در کیلومتر مربع است؛ اما در تهران و البرز، میزان تراکم جمعیت، بیشاز 10 برابر و در برخی دیگر از استانها، یک ششم میانگین کشوری است. آخوندی، چهار الگوی «تعیین قیمت» اراضی در دولتهای پس از انقلاب را حاوی نواقص و اشکالاتی میداند.
|
سرایت شهرفروشی به چهار کلانشهر
ویروس «تغییر کاربری و فروش تراکم» که کارشناسان و مسوولان حوزه شهرسازی از آن تحتعنوان «شهر فروشی» نام میبرند، از تهران به سایر کلانشهرها سرایت کرده و میانگین سهم «درآمد حاصل از انواع عوارض ساختوساز» در بودجه شهرهای بزرگ به نزدیک 80 درصد رسیده است. این نوع درآمد بهخاطر نوسانات دورههای رکود و رونق مسکن، ناپایدارترین منبع مالی شهرداریها محسوب میشود؛ اما دسترسی راحت به آن، باعث غفلت از منابع درآمدی پایدار شده است. نتایج یک مطالعه، پنج منبع مالی مستمر را برای پوشش 100 درصدی هزینه کلانشهرها معرفی کرده است.
|
نسل جدید تقاضای مسکن
با پرداخت سری اول وام صندوق پسانداز مسکن «یکم» از فردا، نسل جدید تقاضای مسکن - خانهاولی ها – بهصورت قطعی و بدون تاخیر وارد بازار معاملات ملک میشود. افرادی که پارسال همین موقع -زمان تاسیس صندوق یکم- اقدام به افتتاح حساب کرده بودند، در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک با احتساب اصل سپرده یکساله، به ترتیب وامهای 120، 90 و 60 میلیون تومانی دریافت میکنند. «شرایط تسهیلات یکم» و «ساختار اقتصادی خانهاولیها»، معاملات ملک را در آستانه تابستان از بابت بروز رونق آرام، تدریجی و در عین حال غیرتورمی، تضمین میکند. تاکنون نزدیک 50 هزار زوج فاقد مسکن در صندوق «یکم» ثبتنام کردهاند. به این ترتیب از فردا طی هر ماه، 4 هزار متقاضی در کل کشور به جمع سایر خریداران مسکن اضافه میشوند. در تهران این گروه میتواند رشد 8 درصدی معاملات مسکن را رقم بزند. دریافتکنندگان وام «یکم»، متقاضیان مصرفی، موثر و مصمم برای خرید مسکن هستند که حساسیت بالا نسبت به تغییرات صعودی قیمت دارند؛ اما رفتارشان در نوسانات قیمتی کماثر است. از طرفی، چون به اصل سپردههای صندوق یکم، سود تعلق نمیگیرد، با سر رسیدن موعد دریافت وامها، سپردهگذاران بلافاصله برای دریافت آن و خرید آپارتمان اقدام خواهند کرد. پیشنشانههای «رونق خرید با وام یکم» را دلالان ملک احساس کردهاند.
|
سه مانع ثبتی رونق مسکن
تقاضای مصرفی مسکن با عبور از گردنه «وام بانکی» در مسیر ورودی رونق، به یکسری آپارتمان «سنددار غیرقابل فروش» برخورد کرد. این خانهها بهخاطر سه مانع ثبتی، امکان ترهین نزد بانک برای دریافت تسهیلات خرید را ندارد و در نتیجه قابلخرید نیستند. «بوروکراسی و روال سنتی در ادارات ثبت»، دو دسته عملیات «تبدیل سند دفترچهای به سند تکبرگ» و همچنین «اصلاح سندهای اشتباه و مشکلدار» را با پروسه فوقالعاده طولانی مواجه کرده است. آپارتمانهایی که سند رسمی آنها درگیر این سه چالش است، فعلا از گردونه معاملات ملک خارج ماندهاند.
|
آغاز رقابت برای وام مسکن؟
انحصار پرداخت تسهیلات مسکن، یک سال پس از آزادسازی وام خرید خانه، شکسته شد. هماکنون 6 بانک خصوصی و یک بانک دولتی، حداکثر 60 میلیون و یک بانک خصوصی دیگر 200 میلیون تومان وام خرید مسکن با دوره بازپرداخت حداکثر 5 ساله و مشروط به «رسوب 10 درصد وام در حساب» پرداخت میکنند. ورود بانکها به این بازار اگر چه باعث رقابت با بانک مسکن در ارائه وام ارزانتر میشود، اما فعلا شرایط پرداخت این بانکها (به جز وام 200 میلیونی)، با ساختار دو طیف اصلی خریدار آپارتمان ناهمخوان است.
|
سوغات اقتصادی رونق مسکن
بروز «رونق» در بخش مسکن و ساختمان علاوهبر اینکه باعث گشایش در فعالیتهای درون بازار ملک – معاملات و ساختوساز - میشود، پنج دستاورد بیرونی برای اقتصاد کلان به همراه دارد. در صورت خروج کامل مسکن از رکود، مانع احتمالی کاهش تورم –کسری عرضه آپارتمان- برطرف و همزمان منابع منجمد شده بانکها در املاک و مستغلات آزاد میشود. تحرک این بازار همچنین باعث بهرهبرداری از فضای پسابرجام به نفع جذب سرمایه خارجی و استفاده اهرمی از بودجه محدود دولت برای رشد اقتصادی خواهد شد. آثار ثانویه رونق مسکن، تقویت بیشتر محرکهای این بخش را میطلبد.
|
املاک ترکیه در لبه پرتگاه
دو رخداد اقتصادی-سیاسی در ترکیه، بازار املاک این کشور را در لبه پرتگاه قرار داد. ناامنی ناشی از «حوادث تروریستی» اثر منفی بر روند «سرمایهگذاریهای ساختمانی» این کشور بهخصوص از سمت سرمایهگذاران کشورهای همسایه گذاشته و باعث شده تعداد خریداران خارجی برجهای مسکونی پایتخت و شهرهای توریستی ترکیه به شدت کاهش پیدا کند. پیشتر، خارجیها جزو خریداران عمده آپارتمانهای ترکیه محسوب میشدند و سهم حداقل 30 درصدی در معاملات ملک داشتند؛ اما در حال حاضر حضور این گروه به یک ششم رسیده است. تحقیقات یک نهاد آمریکایی مطالعات بازار ملک نشان میدهد اگر چه ترکیه طی 5 سال منتهی به پایان 2015، در بین کشورهای اروپایی به لحاظ بیشترین رشد قیمت مسکن، مقام اول را به خود اختصاص داد، اما هماکنون بهخاطر حباب موجود در قیمت املاک این کشور، روزهای خوش سرمایهگذاران رو به پایان است. همه تلاش سیاستگذاران اقتصادی در ترکیه، بر پنهانسازی حباب قیمت مسکن و عادی جلوه دادن رشد 100 درصدی قیمتها – طی 5 سال – است؛ اما بهرغم حفظ ظاهر، در پی افت یکباره خریداران خارجی، شرایط بازار ملک به مرز سقوط کشیده شده است. شروع تخلیه حباب مسکن در این کشور میتواند بحرانی شبیه «دبی 2008» برای سرمایهگذاران خارجی بهوجود بیاورد.
|
سه خلاف سنگین بسازوبفروشها
گزارش رسمی شهرداری تهران از بازار تخلفات ساختمانی در سال 93 به عنوان جدیدترین گزارش ارائه شده در این حوزه نشان میدهد: سالانه معادل صدور هر پروانه ساختمانی یک پرونده تخلف ساختوساز بهصورت رسمی در مدیریت شهری پایتخت تشکیل و موضوع تخلف توسط مدیران شهری پیگیری میشود.
|
سرنوشت مسکن با سود بانکی
تصمیم بانکها به کاهش نرخ سود سپردهها تا سطح 15 درصد، باعث واکنش متغیرهای کلیدی بازار مسکن میشود. بررسیهایی که با استناد به «رابطه معکوس 25 سال گذشته بین نرخ سود و قیمت مسکن»، «وضعیت فعلی بازار ملک» و همچنین «سهم 5 نوع بازار در سبد دارایی خانوارها» انجام شده است، برای این واکنش دو سناریو را مطرح میکند. در سناریوی اول که محتملترین گزینه است، چنانچه پروسه کاهش «سود» بدون دخالت سیاست گذار پولی و با رعایت حفظ فاصله نرخ سود با نرخ تورم، در فضای رقابتی اتفاق بیفتد، به تدریج بخشی از سپردههای متعلق به تقاضای مصرفی مسکن، روانه معاملات ملک میشود. در این میان، اعمال دامنهای از نرخ سود از جانب بانکها بین کف اختیاری تا سقف مصوب شورای پول و اعتبار - 15 تا 18 درصد - آن هم با توجه به مرز تک رقمی شدن تورم، مانع تحریک تقاضای سفته بازی در بازار مسکن میشود. در این صورت بازار پول کماکان نقش سپر سوداگری - مقابل بازار موازی- را خواهد داشت و زمینه رشد مثبت قیمت واقعی مسکن فراهم نمیشود. اما در قالب سناریوی دوم که در صورت اقدام دستوری برای سرکوب نرخ سود –روال دورههای پیشین- بروز میکند، حجمی از داراییهای بانکی عازم خرید ملک میشود.
|
آدرسهای جذاب ساختوساز
مناطق مستعد و پرکشش در پایتخت برای ساختوسازهای مسکونی شناسایی شد. در حال حاضر پنج منطقه تهران در مقایسه با سایر مناطق، از چهار مزیت نسبی برای پذیرش سرمایهگذاریهای جدید ساختمانی برخوردار است. این مناطق اگر مورد انتخاب سازندههای مسکن قرار بگیرد، نهتنها از تکرار تجربه تلخ دو سال اخیر- دشواری فروش نوسازها- جلوگیری میشود، بلکه حجم عرضه مسکن متناسب با نیاز مصرفی نیز افزایش مییابد. نتایج بررسیها درباره آدرسهای جذاب ساخت مسکن نشان میدهد نیمی از کل معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران، در مناطق 5، 4، 2، 15 و 14 انجام میشود. این مناطق به ترتیب، دارای اولویت مکانی برای تعریف پروژههای جدید مسکونی هستند. پراکندگی این پنج منطقه در سطح شهر سبب شده طیف گستردهای از خریداران آپارتمان در دهکهای درآمدی مختلف، گزینههای اولیه خود در انتخاب محل سکونت را به این مناطق اختصاص دهند. سازندههای مسکن با ورود به این مناطق آینده پروژههای جدید خود را از بابت تقاضای موثر و امکان پیشفروش، بهنوعی تضمین خواهند کرد و در صورت نیاز به تسهیلات بانکی بدون سپرده با نرخ بهره صفر، میتوانند در محدوده بافت فرسوده مناطق 14 و 15 اقدام به سرمایهگذاری کنند. سطح پایین قیمت زمین، مزیت مکمل این مناطق پرکشش برای ساخت محسوب میشود.
|
اصابت نرخ سود به وام مسکن
اولین گام تکمیلی کاهش نرخ سود سپرده بانکی، توسط بانک عامل بخش مسکن، به شکل «تغییر کاهنده نرخ سود تسهیلات خرید مسکن» برداشته شد. نرخ سود وام خرید مسکن صندوق پسانداز «یکم» و سایر صندوقهای پسانداز مسکن از 13 درصد به 11 درصد کاهش پیدا کرد. با تصمیم جدید بانک مسکن، بین 9 تا 10 درصد از مبلغ قسط ماهانه وامهای 80 و 160 میلیونی در تهران و وامهای «یکم» سایر شهرها کاسته شد. با این اتفاق، خانهاولیها بهعنوان متقاضیان 100 درصد مصرفی، در خط مقدم معاملات ملک قرار میگیرند.
|
مجوز سازمان بورس برای رهن ثانویه مسکن
با صدور مجوز نهایی راهاندازی بازار ثانویه مسکن توسط سازمان بورس و اوراق بهادار همه مدارک لازم برای انتشار اوراق بهادار رهنی در اختیار گروه مالی بانک مسکن برای انتشار 300 میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی (اوراق به پشتوانه وامهای اولیه خرید مسکن) قرار گرفت.
|
بازار 20 درصدی مجاور مسکن
با صدور همه مجوزهای لازم برای انتشار اوراق بهادار رهنی، شمارش معکوس راهاندازی بازار رهن ثانویه مسکن آغاز شد. نرخ سود اوراق رهنی و نحوه پرداخت آن، بازدهی سالانه 20 درصد را برای سرمایهگذاران این بازار مالی جدید رقم میزند که در مقایسه با سود سپردههای بانکی جذاب خواهد بود. تا چند روز آینده در فاز اول 300 میلیارد تومان اوراق رهنی، به پشتوانه اقساط بازپرداخت 49 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن –داراییهای مالی بانک عامل بخش مسکن- در فرابورس منتشر میشود تا با فروش اوراق، منابع تازه برای وامدهی به متقاضیان مسکن ایجاد شود.
|
4 تهدید خفته در پایتخت
تهران با چهار «تهدید خفته» ناشی از «مخاطرات طبیعی بالقوه و توسعه ناموزون شهر» دست به گریبان است که هر یک از آنها به تنهایی میتواند حادثهای در مقیاس وسیعتر از واقعه شهران را برای این کلانشهر رقم بزند.
|
نوبت انقضای فرمول اجاره
کاهش نرخ سود بانکی باعث «زلزله وزنی» در سبد اجارهبهای مسکن و تحمیل فشار «اجاره ماهانه» بر مستاجران متقاضی «رهن کامل» شده؛ اما این تهدید در حال اعمال، فرصت سنتشکنی از فرمول تعیین اجارهبها را بهوجود آورده است. حسین عبده تبریزی، با بیان اینکه فرمول «30هزار تومان اجاره ماهانه در ازای تبدیل یک میلیون تومان رهن» با وضع موجود نرخ سود و بازدهی نسبی بازارها دیگر قابل استفاده نیست، پیشبینی کرد: نرخ 36 درصد سالانه برای تبدیل رهن به اجاره، بهزودی توسط بازار تعدیل میشود.
|
کارنامه قبولی وام مسکن
کارنامه فصل اول «پرداخت تسهیلات جدید مسکن»، از اثر بخشی محرکهای بانکی برای تقویت هر دو سمت عرضه و تقاضا حکایت دارد. بهار امسال حجم پرداخت تسهیلات «ساخت» و «خرید» مسکن به لحاظ تعداد وامگیرندهها، به ترتیب 35 و 14 درصد نسبت به بهار پارسال افزایش یافت و روند رشد ماهانه وامدهی نیز در خرداد به 90 درصد رسید. با رشد دو رقمی پرداخت وام مسکن –صرفنظر از رشد ریالی که بهخاطر افزایش سقف وام طبیعی است- بازارهای معاملات و ساخت و ساز همزمان وارد رونق میشوند که این بهترین حالت رکودزدایی است.
|
اولین مظنه از فرمول جدید اجاره
عامل از بیرون بازار اجاره مسکن، انتظارات اجارهنشینها برای تغییر «نرخ تبدیل رهن به اجاره» در فرمول کهنه اجارهبها را تقویت کرده است اما اقتصاددانان با تجربه و آشنا به تبعات پرهزینه تصمیمات دستوری برای بازار، شرط کلیدی این تغییر را تمایل و جهتگیری طرفین معاملات اجاره –موجر و مستاجر هر دو با هم- به کنار گذاشتن نرخ فعلی و اجماع بازار بر یک نرخ جدید عنوان میکنند.
|